Passoire thermique : que faire, décote et aides ?

Votre logement est classé F ou G au DPE ? Vous détenez ce que la loi appelle une « passoire thermique » — et le compte à rebours réglementaire est enclenché. Entre interdictions de location progressives, audit obligatoire à la vente, décote qui s'aggrave et gel des loyers, mieux vaut anticiper. Bonne nouvelle : c'est aussi pour ces logements que les aides sont les plus généreuses. Voici la marche à suivre, chiffres à l'appui.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement très énergivore, classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Mal isolé, souvent chauffé par des équipements anciens, il consomme énormément et coûte cher à chauffer. La loi Climat et Résilience organise leur disparition progressive du parc locatif — un calendrier que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard, au moment de relouer ou de vendre.

Le calendrier à connaître

Pour le détail des sanctions et des cas particuliers de ce calendrier, notre article sur l'interdiction de louer une passoire thermique va plus loin que ce panorama général — à consulter si votre échéance approche.

• Depuis le 24 août 2022 : gel des loyers des logements F et G (interdiction de les augmenter).
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• Au 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
• Au 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

L'interdiction concerne les nouveaux contrats et les renouvellements de bail : un locataire déjà en place peut rester jusqu'à l'échéance de son bail, mais pour relouer, la mise aux normes devient obligatoire.

Le nouveau DPE 2026 peut-il vous faire sortir du statut de passoire sans travaux ?

C'est la question qui agite les propriétaires depuis l'été 2025 : un arrêté du 13 août 2025 fait passer le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9 pour tous les DPE émis à compter du 1er janvier 2026. Concrètement, un logement chauffé à l'électricité voit sa consommation recalculée à la baisse sur le papier, sans qu'un seul radiateur n'ait changé. Selon le ministère de l'Économie, environ 850 000 logements pourraient ainsi sortir du statut F ou G grâce à ce seul recalcul.

Soyons clairs : c'est un reclassement administratif, pas une rénovation. Le logement ne consomme pas moins, il n'est pas plus confortable en hiver, et la facture ne change pas d'un euro. Si vous chauffez au gaz ou au fioul, cette réforme ne vous concerne d'ailleurs pas du tout — elle ne touche que le mode de calcul de l'électricité. Attendre ce recalage plutôt que d'engager des travaux, c'est parier sur une étiquette qui change pendant que le bâti reste aussi passoire qu'avant.

L'audit obligatoire à la vente

Reclassement administratif ou pas, l'étiquette continue de peser lourd au moment de vendre. Si vous vendez, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E. Cet audit remis à l'acheteur détaille l'état du bien et propose des scénarios de travaux chiffrés. Une passoire thermique se vend d'ailleurs plus difficilement et souvent moins cher : la « valeur verte » d'un logement pèse de plus en plus dans les négociations, et l'audit met des chiffres précis sur une décote que l'acheteur soupçonnait déjà.

Une passoire thermique n'est pas seulement un problème réglementaire : c'est une décote à la vente, un loyer gelé et une facture d'énergie qui s'envole. La rénover, c'est protéger la valeur de son bien.

Combien perd-on en vendant une passoire thermique ?

C'est souvent au moment de signer chez le notaire que la passoire thermique fait le plus mal. Selon les données du réseau notarial, la décote s'accentue nettement depuis 2021 et peut atteindre environ -12 % pour un appartement classé G comparé à un classé D, et jusqu'à -25 % pour une maison classée G. Ce ne sont pas des statistiques officielles nationales gravées dans le marbre — les écarts varient selon les régions et la tension du marché local — mais la tendance de fond est constante : plus le marché immobilier ralentit, plus l'étiquette énergétique pèse dans la négociation.

Pour reprendre cette fourchette du réseau notarial : une maison de 120 m² qui vaudrait 280 000 € classée D, classée G avec une décote de 25 % dans une zone où les acheteurs ont le choix, se négocie autour de 210 000 €. Soit 70 000 € qui s'évaporent — largement de quoi financer une rénovation d'ampleur, aides déduites, et vendre ensuite au prix plein plutôt que de brader un bien mal noté. Et la décote n'est pas qu'un chiffre affiché sur une annonce : elle sert d'argument de négociation très concret à l'acheteur, qui brandit l'audit énergétique obligatoire et son devis de travaux pour faire baisser le prix bien au-delà de ce que le vendeur avait anticipé.

Un autre effet, moins visible, joue aussi contre le vendeur d'une passoire : le délai de vente s'allonge. Les acheteurs solvables, mieux informés qu'il y a cinq ans sur le poids d'une facture de chauffage, écartent d'emblée les annonces classées F ou G quand ils comparent plusieurs biens à budget équivalent. Résultat, le bien reste plus longtemps sur le marché, ce qui pousse souvent le vendeur à revoir son prix à la baisse une seconde fois.

Par quels travaux commencer ?

La bonne méthode est de traiter le logement dans le bon ordre, idéalement guidé par un audit énergétique.

• 1. L'audit énergétique, pour établir un plan de travaux hiérarchisé.
• 2. L'isolation, en priorité la toiture (jusqu'à 30 % des pertes), puis les murs et les fenêtres.
• 3. La ventilation, pour préserver la qualité de l'air d'un logement devenu étanche.
• 4. Le chauffage performant (pompe à chaleur, chaudière biomasse) une fois le bâti isolé.

L'ordre compte : changer le chauffage avant d'isoler revient à surdimensionner un équipement qui chauffera un logement encore plein de fuites. Notre article dédié à l'isolation des combles, souvent le chantier le plus rentable, détaille pourquoi ce poste passe presque toujours en premier. Et si vous hésitez sur la marche à suivre, un audit énergétique bien mené évite ces erreurs d'ordre.

Les aides, à leur maximum pour les passoires

C'est pour sortir les logements de leur statut de passoire que les aides sont les plus fortes. Le parcours accompagné de MaPrimeRénov' finance jusqu'à 80 % d'une rénovation d'ampleur pour les ménages très modestes. À cela s'ajoutent les primes CEE, l'Éco-PTZ (jusqu'à 50 000 €) et la TVA à 5,5 %. Un conseiller France Rénov' peut vous accompagner gratuitement dans le montage du dossier.

Passoire thermique et copropriété : quelles obligations depuis 2026 ?

Si votre passoire thermique est un appartement, la rénovation ne se décide pas seul. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation de plus de 15 ans, selon un calendrier entièrement déployé depuis le 1er janvier 2025 : il s'est imposé au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, au 1er janvier 2024 entre 51 et 200 lots, et au 1er janvier 2025 pour celles de 50 lots ou moins, sauf exemption si un diagnostic technique global récent ne relève aucun besoin de travaux sur dix ans. Ce document, voté en assemblée générale, planifie les travaux sur dix ans et doit intégrer un volet énergétique — impossible désormais de repousser indéfiniment l'isolation d'une façade ou d'une toiture collective sous prétexte que « ce n'est pas encore urgent ».

Deuxième obligation à connaître : le DPE collectif. Les copropriétés doivent désormais faire réaliser un diagnostic de l'immeuble dans son ensemble, distinct du DPE de chaque lot. C'est ce diagnostic collectif qui sert de base au PPT et qui peut révéler qu'un immeuble globalement performant cache des appartements individuellement classés F ou G — ou l'inverse. Enfin, le fonds de travaux, alimenté par une cotisation obligatoire des copropriétaires depuis la loi ALUR, prend une importance nouvelle : c'est lui qui doit permettre de financer la quote-part des travaux votés sans attendre un appel de fonds exceptionnel qui bloque les copropriétaires les plus modestes.

Concrètement, si vous êtes copropriétaire d'un F ou d'un G, votre marge de manœuvre individuelle est plus étroite qu'en maison : vous ne pouvez pas isoler la façade tout seul. Le bon réflexe est de pousser le sujet en assemblée générale plutôt que d'attendre que le syndic l'inscrive de lui-même — les travaux d'isolation par l'extérieur votés collectivement bénéficient en plus d'aides spécifiques aux copropriétés, souvent plus avantageuses que les dispositifs individuels. Un dernier point à anticiper : même si vous êtes le seul lot classé G de l'immeuble, votre étiquette individuelle reste opposable à la location. Le collectif ne vous dispense pas d'agir sur votre propre lot si le PPT vote une isolation par l'extérieur qui ne suffit pas à sortir votre appartement du rouge.

Rénover ou vendre : que choisir en tant que bailleur ?

Pour un propriétaire bailleur, la question se pose crûment : rénover un F ou un G pour continuer à le louer légalement, ou vendre avant que les interdictions ne ferment la porte à la location ? Le calcul se fait sur la durée de détention prévue. Garder et rénover a un coût immédiat — travaux d'isolation et de chauffage, qui peut représenter, aides déduites, plusieurs dizaines de milliers d'euros pour une rénovation d'ampleur — mais préserve un actif locatif dont la valeur remonte une fois la nouvelle étiquette obtenue.

Vendre en l'état évite les travaux mais acte la décote immédiatement : entre 12 et 25 % selon le type de bien, comme vu plus haut. Ne rien faire, en revanche, est la pire option : un logement classé G ne peut déjà plus être reloué depuis 2025, et un F ne le pourra plus à partir de 2028. Un bailleur qui laisse traîner perd le loyer sans avoir vendu ni rénové — le pire des deux mondes. Si le bien reste dans la famille sur le long terme, la rénovation l'emporte presque toujours ; si la revente est de toute façon prévue sous deux ou trois ans, vendre avant l'échéance réglementaire suivante limite la casse.