Louer une passoire thermique : ce qui est interdit et le calendrier 2025-2034

« Passoire thermique » : l'expression est devenue un couperet pour des millions de propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être proposés à la location. Mais le calendrier s'étale jusqu'en 2034, et une réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 rebat les cartes pour près de 850 000 logements. Voici, sans jargon, ce qui est réellement interdit, quand, et comment s'en sortir.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), l'étiquette qui note un logement de A (très performant) à G (très énergivore). Ces logements consomment beaucoup, coûtent cher à chauffer et pèsent lourd dans les émissions. La France en comptait environ 4,8 millions parmi les résidences principales début 2023. C'est cette catégorie que la loi Climat et Résilience a décidé de retirer progressivement du marché locatif, pour forcer la rénovation.

Le calendrier de l'interdiction de location

L'interdiction ne tombe pas d'un coup : elle vise d'abord les pires classes, puis remonte l'échelle. Elle s'applique aux nouveaux contrats, aux renouvellements et aux reconductions tacites de bail.

• 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location.
• 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étend aux logements classés F.
• 1er janvier 2034 : elle atteindra les logements classés E.
• Outre-mer, le calendrier est décalé : G en 2028, F en 2031, E en 2034.

Concrètement, en 2026, un logement G ne peut plus être mis en location ni voir son bail renouvelé tant qu'il n'a pas gagné au moins une classe. Un logement F reste louable jusqu'à fin 2027 — mais il est déjà rattrapé par d'autres contraintes (voir plus bas).

Bail en cours, renouvellement, meublé : qui est concerné, et qui ne l'est pas encore

C'est la question qu'on nous pose le plus souvent, et c'est justement celle sur laquelle la plupart des sites restent vagues. L'interdiction ne s'applique pas de la même façon selon que vous signez un nouveau contrat ou que vous gérez un bail déjà en cours. Autant le dire tout de suite : un bail signé avant l'entrée en vigueur du seuil applicable à votre logement n'est pas résilié du jour au lendemain. La règle généralement admise est qu'il continue de courir jusqu'à son terme normal. Ce qui change, c'est la suite : au renouvellement ou à la reconduction tacite, le logement doit respecter le seuil en vigueur à ce moment-là, faute de quoi il ne peut plus être reconduit tel quel. Le texte ne détaille pas ce mécanisme cas par cas ; c'est la lecture qui fait consensus chez les praticiens du droit locatif, pas une certitude absolue.

Sur la copropriété, on entend parfois dire que les lots dépendant de travaux votés en assemblée générale bénéficieraient d'un délai supplémentaire. Aucun texte ne prévoit une telle dérogation : mieux vaut ne pas compter dessus et anticiper les travaux, même quand ils dépendent en partie de décisions collectives. Concrètement, si vous êtes bailleur d'un lot classé G dans un immeuble où le syndic tarde à programmer une isolation par l'extérieur, votre logement reste soumis au même calendrier que n'importe quel bien individuel — la lenteur de la copropriété n'est pas une excuse recevable devant un locataire ou un juge.

Autre point qui revient souvent en pratique : que se passe-t-il si le locataire quitte le logement de son plein gré avant le terme du bail, par exemple pour mutation professionnelle ? Dans ce cas, il ne s'agit ni d'un renouvellement ni d'une reconduction tacite, mais bien d'une remise en location classique — le seuil applicable au moment de la signature du nouveau bail s'impose alors pleinement. C'est souvent à ce moment-là, au moment de chercher un nouveau locataire, qu'un propriétaire découvre que son bien n'est plus louable en l'état, alors qu'il l'était encore l'année précédente avec le même locataire en place.

La réforme du DPE 2026 : 850 000 logements sortent du piège

C'est le changement le plus important, et le moins connu. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué : le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. L'objectif affiché par le gouvernement est de cesser de pénaliser l'électricité, énergie largement décarbonée en France, face au gaz et au fioul importés. Résultat : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent mécaniquement du statut de passoire (classe F ou G), sans le moindre travaux.

Deux précisions capitales. D'abord, aucun logement ne verra son étiquette empirer : la réforme ne fait que remonter des classes, jamais l'inverse. Ensuite, elle ne s'applique automatiquement qu'aux DPE réalisés à partir du 1er janvier 2026. Si votre logement est chauffé à l'électricité et qu'il était classé F ou G de justesse, un DPE édité avant 2026 peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Un simple recalcul peut suffire à vous rendre le droit de louer.

Avant d'engager des milliers d'euros de travaux, le propriétaire d'un logement chauffé à l'électricité et classé G ou F « de justesse » a tout intérêt à faire recalculer son DPE selon la méthode 2026 : il peut en sortir gagnant sans lever le petit doigt.

Gel des loyers, vente, audit : les autres conséquences

L'interdiction de louer n'est pas la seule contrainte. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : impossible de les augmenter, que ce soit à la relocation, au renouvellement ou lors de la révision annuelle. À la vente, un audit énergétique réglementaire est obligatoire pour les logements F et G (depuis avril 2023) et E (depuis janvier 2025) : il chiffre les travaux à prévoir et informe l'acheteur. Un logement énergivore décote donc à l'achat comme à la location.

Que risque concrètement un bailleur ?

Il n'y a pas d'amende automatique tombant de l'administration. La sanction est civile : un logement qui dépasse le seuil de décence énergétique n'est légalement pas « décent ». Le locataire peut donc saisir le juge pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts. Le bailleur ne peut ni donner congé pour ce motif, ni imposer les travaux au locataire. Louer une passoire, c'est donc s'exposer à un litige coûteux et à un bien qui perd de la valeur.

Sortir de la classe G ou F : les travaux qui comptent

Gagner une ou deux classes est souvent plus accessible qu'on ne le croit, surtout en combinant les bons postes. Par ordre d'efficacité fréquente :

• L'isolation, en priorité les combles et la toiture (première source de déperditions), puis les murs et le plancher bas.
• Le remplacement d'un chauffage énergivore par un système performant : une pompe à chaleur fait souvent gagner plusieurs classes d'un coup.
• Le changement des menuiseries et l'amélioration de la ventilation, qui fiabilisent les gains.
• Un audit énergétique préalable pour cibler le bon ordre des travaux et éviter d'investir au mauvais endroit.

Ces travaux sont largement soutenus : MaPrimeRénov', primes CEE, éco-PTZ pour le reste à charge et TVA à 5,5 %. Pour une rénovation d'ampleur (gain d'au moins deux classes), le Parcours accompagné finance une part importante des travaux, avec un accompagnateur obligatoire. Une estimation personnalisée permet de savoir, chiffres en main, ce que votre projet peut coûter — et rapporter.

Un point qu'on néglige trop souvent en tant que bailleur : l'ordre des travaux compte autant que leur nature. Isoler avant de changer le chauffage évite de surdimensionner (et de surpayer) une pompe à chaleur pour un logement qui continuera de fuir la chaleur par la toiture. C'est précisément le rôle de l'audit énergétique, qui n'est pas qu'une formalité imposée à la vente : réalisé en amont, il sert de feuille de route et évite les mauvaises surprises au moment du DPE final, celui qui déterminera si votre logement redevient réellement louable.